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租房还是买房关键得看自己的实际情况

发布时间:2018年6月17日 北京房产继承纠纷律师  
  购房者也常遗忘,买房子最主要的目的是自住消费,投资只是次要目的,他们常常本末倒置。一旦认为投资重于消费,购房者很容易被“房地产神话”误导,甚至沦为“房奴”,成天帮银行“赚钱”,为沉重的房贷奔波辛劳。
  那时,房地产价格虽屡创新高,但看房的人却络绎不绝,多数人相信,买房子不仅可保值,保护资产不至于大幅缩水,更可因房价继续升值,让个人财富再上一层楼。
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  然而,几乎没有人料想得到,到了2008年下半年,国际经济局势便急转直下,金融海啸铺天盖地而来,虽然通货膨胀遭到抑制,但人们的购买力也大幅缩减,银行直逼“零利率”的水平,房贷利率开始缓步下降,连房价也呈现下降的趋势。
  这时,过去不少因高利率、高房价而不敢买房的人,都以为遇到了百年难得一遇的好时机,而租房子的月租金已与买房子所缴的月房贷相距不远,已到了租不如买的地步,如果再不买房,人生可能再无机会!
  不要为房贷、利率买房
  由于“高通胀时,租不如买”的神话作祟,当通货膨胀率一飙升时,不少人纷纷抢进房地产市场,造成房地产价格的涨价幅度远远超过其他消费品,形成所谓的“房地产泡沫”。把购房当成投资的人,除非刚好买在低点,卖在高点,否则等到泡沫破碎、房价回归基本面,损失也将相当惨重。
  以台北市的房价为例,根据学术界估算,在1987~1989年的房价狂飙时代,房价中有高达50%以上是泡沫;而在2008年上半年,房价泡沫也超过30%。这两段时间都是通货膨胀较高的时候。
  所以,在通货膨胀率较高时,需要投注大笔资金的房地产,对于没有太多闲钱的普通百姓而言,并非理想的投资工具。同样,不要一听到“低利率”三个字,就一股脑地相信“租不如买”,以为买房的号角已响起,而应该先敲一敲计算器,仔细衡量利弊得失后再作决定。
  我一直强调,购房的最基本原则,应该以消费、自住为主要目的,要买自己需要、喜欢的房子,“勿为价格便宜买房、勿为优惠房贷买房、勿为低利率买房”,也就是说,不要因为优惠房贷、房价或利率下跌而买房。
  道理一说就明白,即使利率下降,购房者每年不过省下数千元房贷,但低利率通常发生在经济衰退时,房价将向下调整好几年。例如,一套售价100万元的房子,房价只要下滑5%,价值就缩水了5万元,站在投资的角度,购房者可说是“赚了利息、赔了价差”、“赚了房贷,赔了房价”,赚小赔大,得不偿失。
  一般而言,通货膨胀与利率的变动,相对房价的涨跌小很多,如果只考虑通胀与利率的因素而忽略了房价可能的变动,很可能“得不偿失”。
  这并非意味着,购房者可以完全忽略通货膨胀、利率的因素,毕竟每个人都希望可以用最少的代价,买到最理想的房子,在不确定的时代里安身立命。不过我还是要呼吁购房者回归消费本质,行动时戒急用忍,以理性审视购房这件事。
  买房子不能只看单一因素
  房价上升时,通常伴随着高利率,房价下滑时,通常伴随着低利率,但并非全然如此。
  站在投资的角度,最佳的购房时机,当然是房价持续向上,但利率偏低之际,只是这种机会并不多。不过在2003年sars风暴接近尾声时,正逢此一情况,所以那时我才会说:“大家可以买房子了!”
  反之,购房最差的状况,就是房价持续走跌,但利率依然维持在高水平之际。幸好,这种情况发生的几率并不高。
  进入低利率时代,不少购房者斤斤计较采用何种计息方式,每个月可以省下多少房贷,于是产生了“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的迷思。
  在银行利率往下走时,“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的说法,的确言之有理。但利率也有高低循环,不会一直永远趴在谷底,等到利率往上走时,媒体与舆论就会反过来大力鼓吹:“浮动利率不如固定利率”、“利率月调不如季调”。
  就我个人而言,购房时希望房贷采用固定利率,当然这利率不能太高,不过因为固定利率已不复存在,所以我会采用季调方式。如此,我可以知道未来一季每个月要缴多少房贷,心里比较踏实,否则每个月都得烦恼利率高低,光是省下的这些时间,价值就超过不同利率的房贷差额。
  最后要提醒读者,买房子不能只看单一因素,所有通货膨胀、房价、利率,都是购房前要考虑的因素,而非只看高通胀或低利率即可购房。
  买房还是租房的四个因素
  在进行购房、租房抉择时,我认为所有人都需要慎重考虑以下四个关键因素。
  一、 收入是否足够。
  购房者每月所负担的房贷,占月收入的1/3以下,最为理想,最多也不要超过月收入的1/2;否则,将造成严重的负担,形成“过度消费”,让购房者沦为帮银行打工的“房奴”,还不如租房。
  反过来,购房者也可以此为标准,从每月可负担的房贷,乘以一年12个月,再乘以贷款的年数,与现行银行的房贷利率,精算出自己所能负担的总房贷。
  二、 工作、婚姻是否稳定。
  工作、婚姻越稳定的人,越适合买房子。购房者应有把握,在未来5~7年内,工作、婚姻都相当稳定。如果没有把握,还是以租房为宜。否则贸然买房,一旦工作、婚姻状态有所变动,房子反而变成难以处理的烫手山芋!
  三、 是否符合家庭成员的生涯规划。
  购房不是一个人的事,而是全家的事,所以必须符合全家人的生涯规划。举例来说,如果子女都已成年,就不需高价购买学校旁的房子。
  如果在未来几年,有搬迁至外地或移民国外的计划,根本无须购房。如果全体家庭成员都认为,没有属于自己的房子,就没有安全感、安定感、归属感,购房就有其必要性;反之,如果存款里没有足够的现金,家庭成员就备感惶恐,就应选择租房。
  四、 购房的时机点是否恰当。
  对“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”而言,在房地产景气循环的相对低点购房,就不至于太过吃亏;而“纯粹的投资者”、“偏向投资的购房者”购房的最佳时机,当是房地产景气循环的起涨点,这样才可能在最短的时间内,获取最大收益。
  至于,如何判断购房时机的好坏,下一堂课将有进一步的解释。总而言之,如果遇到好时机,想买房子的人可以考虑买房,不然,就应当选择租房,耐心等待好时机的来临,无须勉强购房。
  必须特别强调,这四个关键因素仍然是“可替换的选择”,是当成参考的充分条件、相对条件,而非“资格审查”的必要条件、绝对条件。或许,称之为购房与否的“风险评估表”,更为恰当。
  进行租、买选择的人,如果收入丰厚、工作与婚姻稳定,购房符合家庭成员的生涯规划,又遇上好的购房时机,购房自然风险较低,但也不是说就一定非购房不可。而且,并非每个人都得具备这些条件才能够买房。
  我的建议是,就好像选择学校、科系的例子一样,在这四个关键因素中,最起码要有两者或两者以上的答案为“是”,才适合买房子,如果只有一者的答案为“是”,甚至四者的答案皆为“否”,那么还是租房为好。
  如果读者还是觉得太过复杂,其实可将第四个关键因素存而不论,只考虑前三个关键因素。同样,有两者或两者以上的答案为“是”时,才适合买房子,否则较适合租房。因为我也提过,即使时机不好,消费型的购房者找到了好房子,也可考虑购买,毕竟好产品“可遇不可求”,有时甚至“可一不可再”。


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