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天通苑房价飞涨名义产权人和实际出资人纠纷频现法官以房产证

发布时间:2018年5月8日 北京房产继承纠纷律师  





    天通苑房价飞涨名义产权人和实际出资人纠纷频现法官以房产证判归属
    发表时间:2010年01月06日
    天通苑房价飞涨名义产权人和实际出资人纠纷频现法官以房产证判归属———
    9年前,天通苑地区经济适用房开发初期,买一套100平方米的房子不过30万元。尽管当时该地区距离城区较远,交通也不发达,但低房价仍吸引了很多人。
    由于对购买经济适用房有资格限制,因此一些外地人或者没有资格购买经适房的人,就采用“借名买房”的方式——即借亲戚、朋友、同事等人的名字买房。
    如今,随着城铁的开通,房价飞涨,天通苑的房子越来越值钱。当时30万元的房子现在已经翻了不止3倍。面对巨大的利益,出借姓名人和实际买房人的抢房大战也开始了。
    记者从案件管辖地昌平法院回龙观法庭了解到,从2005年到2007年,每年该类官司都有20余件。
    房产证上的人是名义上的买房人,而实际上房子属于另外一个人。双方心知肚明甚至签订了协议说明借名买房的真实情况。但这些协议到了法庭是否被认可呢?法院又如何判决这些借名买房纠纷呢?
    说明:2005年案件数量开始上升,2008年和2009年逐渐减少,一方面由于国家出台了经适房回购等一系列政策,另一方面是当事人看到通过诉讼不能“占便宜”就不再起诉。
    案件类型
    据昌平法院回龙观法庭的孙力庭长介绍,“借名买房”官司主要分为2个类型:第一种是出借姓名人想实际占有房屋,起诉实际买房人腾房。第二种是实际买房人起诉出借姓名人,要求过户到自己名下。
    第一种“不仗义”型
    出借姓名人起诉实际买房人要求腾房
    眼看着当年一套不值多少钱的小房摇身一变,拥有上百万元身价,出借姓名人于是“翻脸不认人”,起诉要求实际买房人腾房,想实际占有房屋。这是第一种类型的官司。
    孙力庭长给记者讲了这样一个案子:一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉,到北京投奔儿子。但儿子的房子是以儿媳妇哥哥的名义买的。现在儿子离婚了,大舅子诉到法院,要求确认所有权,让老夫妇和儿子腾房。
    老两口哭着在法庭上说:“我们在房子里住了快10年了,现在让我们腾房,不是把我们往死里逼吗?”“类似这样的出借姓名人起诉实际买房人腾房的纠纷让法院很难裁判,面对着法理和情理的两难。”孙力庭长说。
    在法庭上,出借姓名人“不仗义”,除了巨大的利益外,还有另外一个原因,就是当年他们买过一次经济适用房后,现在按照政策就不能再次购买了,这样他们就感觉非常吃亏。唯一的一个购买经济适用房的指标让给了别人,于是就想真正占有以自己名义购买的经适房。
    第二种“理直气壮”型
    实际买房人起诉出借姓名人要求过户
    2003年8月,家在外地的赵女士想在北京买房,苦于自己不是北京户口,为了避免复杂的手续,便找到自己的侄子,以侄子的名义购买了天通西苑一套166平方米的期房,每平方米2650元。
    赵女士交纳了23万余元首付款后,又以侄子的名义贷款21万余元,此后按月还款。
    签订《商品房买卖合同》当天,两人还签订了一份《购房协议书》,约定“由赵女士出资,以侄子用本人身份证购买的房屋,产权和归属权永久性归王女士及其家属所有”。
    赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子,王女士送给他一部汽车和一些现金,总价合计5万元。
    2008年,赵女士要求侄子将房子过户给自己,没想到侄子却不认账了,称该房属于自己,首付款是向王女士借的。
    法院判决,房屋归王女士的侄子所有,两人之间关于出资的纠纷可另案解决。
    孙力庭长介绍,这种类型的纠纷和第一种类型的纠纷比例差不多。房子值钱了,一些实际买房人心里也开始不踏实,虽然一直住在房子里,可毕竟房本上不是自己的名儿。
    由于大多数经济适用房已经过了5年的上市期限,于是,他们想让名义购房人过户,把房本换成自己的名字。一旦遭到名义买房人的拒绝,便只好诉至法院解决。
    这类案件很难调解,双方的态度都是坚决要房子。
    法官释案判决房屋归谁以房本为准
    孙力庭长解释,经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策,所以对于经济适用房的买卖,除须遵循法律外,还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。
    对于“借名买房”纠纷,法院判决的原则是,依据物权法规定,以房本上的名字为准,即房本上是谁则房子就归谁,如果出资人能证明自己出资或者装修等,则由对方返还自己的全部出资。
    孙力庭长称,实际购买人要求过户,实际就是房屋买卖,得双方自愿,也就是说,得出借姓名人自愿过户,否则法院也不能强制。
    实际买房人出资按原价退还
    审理过多起该类案件的陈历杰法官解释,退还实际买房人的出资(包括几万元的买号费或者借名费等),是按照当时买房时的房价退还的。也就是说,退还房款不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还,这样实际买房人就非常吃亏。
    此外,实际买房人想要回出资,还要提供充足的证据,比如支付购房款的银行转账凭证,转账日期要和购房日期相互对应;能证明是借名买房的证人证言;双方之间签订的借名买房协议等。
    “借名合同”效力属模糊状态
    陈历杰法官解释,私人之间关于“借名买房,约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格,其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定,因此合同无效。
    首先,这样判决的依据是物权法和合同法的规定。其次,这样判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利,这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的,同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。
    孙力庭长解释,但“借名合同”也不是一点用没有,它可以救实际购买人,实际购买人可以依据合同在房子里继续居住,而不用腾房,法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。
    其实这是一个无奈的判决,也就是说,维持现状,等待立法或者司法部门出台相应的法规来解决。
    法官提醒
    现在,购买经济适用房仍然有户籍和资格的限制,所以借名买房的事儿还有可能发生。陈法官提醒买房人,借名买房在法律上是不被认可的,用他人姓名买房的人(或者买房号的人)有一定风险,出借姓名的人一旦失去“诚信”而反悔,那么买房人将无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。



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